Как рефинансировать ипотеку и реально сэкономить: инструкция с расчётами

Ипотека — самый крупный и долгий кредит в жизни большинства людей, поэтому даже небольшое снижение ставки превращается в сотни тысяч рублей экономии. Но рефинансирование ипотеки выгодно не всегда. Разбираем, как посчитать выгоду честно и не попасть на скрытые расходы.

Что такое рефинансирование ипотеки

Это получение новой ипотеки в другом банке под более низкую ставку для погашения текущей. Ваша квартира становится залогом уже у нового банка. Цель — снизить ставку, а вместе с ней ежемесячный платёж и итоговую переплату.

Когда рефинансирование ипотеки выгодно

• Разница в ставке от 1-1,5 п.п. Если новая ставка ниже текущей меньше чем на процент, экономия может «съесться» расходами на переоформление.
• Вы в начале или середине срока. В первые годы в платеже преобладают проценты — здесь экономия максимальна. На последних годах основное тело уже выплачено, и смысла мало.
• Остаток долга существенный. Чем больше остаток, тем заметнее эффект от снижения ставки.

Подводные камни, о которых молчат

1. Расходы на переоформление

Новая оценка квартиры, новая страховка, госпошлина за регистрацию залога, иногда комиссии. Эти расходы нужно вычитать из ожидаемой экономии — иначе выгода окажется иллюзорной.

2. Период «двойного залога»

Пока старый банк не снял залог, а новый ещё не оформил свой, ставка по новому кредиту обычно повышенная. Это временно, но важно учитывать.

3. Потеря налогового вычета по процентам

Если вы получаете имущественный вычет, при рефинансировании важно, чтобы в новом договоре было прямо указано, что это рефинансирование ипотеки — иначе можно потерять право на вычет по процентам. Это критичная деталь, которую легко упустить.

4. Страховка

Новый банк потребует свою страховку. Отказ от страхования жизни обычно повышает ставку. Считайте полную стоимость с учётом страховки, а не «голую» ставку из рекламы.

Какие документы нужны

• паспорт, СНИЛС;
• справка о доходах (2-НДФЛ или по форме банка);
• текущий ипотечный договор и график платежей;
• справка об остатке задолженности и об отсутствии просрочек;
• документы на квартиру и свежая оценка.

Пошаговый порядок

1. Уточните в своём банке остаток долга и условия досрочного погашения.
2. Посчитайте потенциальную выгоду с учётом всех расходов.
3. Подберите банк с подходящей программой рефинансирования ипотеки.
4. Подайте заявку и получите одобрение.
5. Закажите оценку, оформите страховку, подпишите новый договор.
6. Новый банк гасит вашу старую ипотеку, вы переоформляете залог.

Звучит просто, но на практике легко ошибиться в расчётах или потерять вычет. Если хотите, мы бесплатно посчитаем вашу реальную выгоду и подберём банк — см. также рефинансирование ипотеки в Санкт-Петербурге.

Частые вопросы